Administração evita cobrança injusta ao criar o Fundo Trabalhista

Comprar ou alugar um apartamento no último trimestre do ano pode trazer uma surpresa desagradável: um boleto cobrando uma quota extra para pagamento do 13º salário dos empregados ou das férias decorrentes daquele período que, como novo morador, não usufruiu dos serviços. A sensação de prejuízo aumenta ainda mais, quando a taxa extra possui um elevado valor por decorrer do acerto trabalhista de um empregado que durante anos não teve vários encargos pagos pela administração anterior. 

O novo morador fica indignado. É obrigado a pagar e ao final beneficia aquele que mudou e que se beneficiou com os serviços prestados pelos empregados. Isso decorre pelo fato do rateio de despesas dos condomínios serem tratados sem a devida reflexão. 

Os condomínios, como qualquer empregador, têm que pagar os encargos trabalhistas, sendo que, em caso de dispensa de um empregado, é preciso arcar com as verbas rescisórias, tais como aviso prévio, 13º salário proporcional, multa de 40%, se for sem justa causa, sobre o saldo do FGTS, e ainda a indenização de férias acrescidas de 1/3. Despesa ordinária - Para que o pagamento dos custos trabalhistas fosse mais justo para quem muda do prédio e para quem entra no condomínio, o ideal seria criar o Fundo Trabalhista, de maneira separada do Fundo de Reserva, especialmente no caso do condomínio ter muitos empregados, pois é comum os custos com pessoal representar em torno de 45% a 65% do total do rateio de despesas. 

 Conforme §1º do art. 23 da Lei do Inquilinato, os salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio são despesas ordinárias que são definidas como as essenciais para a administração e conservação do condomínio. Devem ser pagas obrigatoriamente pelo condômino e, no caso da unidade ser locada, pelo inquilino. Sendo apartamento, sala ou loja locada, não terá o inquilino legitimidade para questionar em assembleia a taxa extra para pagamento do 13º salário, férias ou aviso prévio, pois o art. 1.335 do Código Civil autoriza somente o condômino/locador a participar da assembleia. 

 No momento que for elaborada a previsão orçamentária para o ano seguinte, cabe ao síndico, bem como à empresa administradora, agir de maneira a evitar surpresas, em especial, na área trabalhista, pois seus custos são previsíveis, fato esse que viabiliza a aprovação do Fundo Trabalhista, do Fundo de Obras, além do Fundo de Reserva, nos termos do Código Civil: “Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembleia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno”. 

 É importante a condução profissional do condomínio, de maneira a conscientizar os condôminos quanto às suas obrigações, principalmente as que podem oscilar, como as trabalhistas, que em alguns casos de condenação pela Justiça do Trabalho atingem valores muito elevados em decorrência de alguma falha. 

 Terceirizados - O Fundo Trabalhista é desnecessário quando os empregados do condomínio são terceirizados, pois as empresas Conservadoras fazem a previsão de encargos proporcionais e os cobram do condomínio mensalmente, por meio da emissão de nota fiscal. Entretanto, caso a Conservadora, como empregadora, venha a deixar de pagar corretamente os empregados, estes poderão entrar com o processo judicial contra o condomínio, na condição de responsável subsidiário, mesmo já tendo este pago à Conservadora. Vários são os casos de empresas Conservadoras que ao cobrarem valores abaixo da realidade para conquistar o cliente, acabam falindo, deixando o condomínio em situação crítica, sendo este condenado pela Justiça do Trabalho a pagar a dívida com os empregados por ter responsabilidade subsidiária. 

Diante disso, cabe ao síndico e ao Conselho Fiscal exigirem mensalmente da Conservadora os comprovantes de pagamento de todos os salários e encargos trabalhistas. Há caso de síndico que exige que a Conservadora lhe entregue apenas os boletos dos encargos com os nomes dos empregados que prestam serviços ao condomínio, para que ele mesmo possa quitar os encargos junto à rede bancária, evitando assim dúvidas sobre a regularidade dos pagamentos. 

Previsão - Caracteriza uma boa administração, o valor da quota de condomínio mensal seguir certa estabilidade. Quando o rateio é bem dimensionado deixam de acontecer alterações significativas, o que acarreta previsibilidade quanto ao valor que é pago mensalmente. 

Os condomínios que têm o valor da quota variável, o qual decorre da divisão do rateio mensal conforme o volume das despesas, agem de forma equivocada, pois tal procedimento acarreta transtornos e problemas que inviabilizam a cobrança judicial por meio de Ação de Execução, já que os valores das quotas passam a ser incertos. O ideal é que conste o valor mensal fixo na ata da assembleia que aprovou a quota ordinária. Quotas extras - Às vezes erram aquelas administrações que se vangloriam por realizar um orçamento enxuto, em prol do menor gasto possível. 

O problema é que quando a conta não fecha o síndico é obrigado a fazer assembleia para aprovar quotas extras, e assim acaba gerando um desgaste que não vale a pena. Tendo em vista que existirão os custos de qualquer maneira, é mais racional fazer a previsão com maior cuidado, mediante cálculo de todas as despesas com a folha de pagamento, viabilizando assim a criação do Fundo Trabalhista. Esse Fundo Trabalhista será destinado a cobrir os encargos trabalhistas, os benefícios e algum reflexo, no caso de condomínio com empregados próprios, devendo prever o reajuste anual do dissídio coletivo dos empregados, além do 13º salário, das férias e ainda, mesmo que eventualmente, as despesas de dispensa de um ou outro empregado, o que motiva o provisionamento da despesa com aviso prévio e multa do FGTS. 13º salário - O síndico não é empregado do condomínio, pois presta serviços mediante eleição pelos condôminos na assembleia geral ordinária. Por essa razão a ele não se aplicam as normas da Consolidação das Leis do Trabalho (CLT), não tendo, assim, direito ao recebimento de 13º salário. 

O síndico, nos termos do art. 1.348 do Código Civil, é um representante do condomínio, na esfera administrativa e judicial, mediante um mandato por prazo determinado, conforme previsão na convenção. 

 Da mesma forma, não existe lei que obrigue o condomínio a pagar 13º salário para contador ou para Administradora de Condomínio, pois ambos não são empregados, sendo prestadores de serviço. Somente quem preenche os requisitos da relação de trabalho regida pela CLT tem direito ao 13º salário, que é definido por lei como gratificação natalina destinada ao empregado. Entretanto, não existe lei que proíba o condomínio, de livre e espontânea vontade, pagar a 13ª remuneração para o síndico, devendo essa estar autorizada na ata de condomínio que o elegeu. 

No mesmo sentido, pode o contador ou a Administradora de Condomínio, ao ser contratada, negociar e inserir no contrato de prestação de serviços o 13º pagamento. Mas, se não existir nenhuma autorização clara na ata, no caso do síndico, ou no contrato de prestação de serviços, no caso do contador e da Administradora, o 13º salário será indevido. 

 Kênio de Souza Pereira Advogado – Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG

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